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기고 <2개의 주택을 소유했는데 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있나요?>

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작성일 2020-05-28 19:30

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<2개의 주택을 소유했는데 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있나요?>

 

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세무사 안상희


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세대가 1주택만을 보유하고 있는 경우로서 통상 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이라면 양도소득세가 비과세된다는 사실 즈음은 공공연히 알려진 상식 수준의 세법 조항일 것입니다.

 

하지만, 2채의 주택을 소유하더라도 1채의 주택만을 소유한 것으로 보아 비과세를 적용할 수 있는 예외적인 특례 조항이 많습니다.

 

얼마 전, 주택 2채를 소유한 한 부부로부터의 상담전화를 받게 되었습니다. 10년 전에 취득한 도시지역의 아파트와 3년 전에 취득한 면지역에 소재하는 주택 중 아파트를 매매하고자 하는데 양도소득세를 얼마나 납부해야 할 지 에 대한 내용이었습니다.

 

결론적으로 아래 두 개의 법령 중 어느 하나를 충족하는 귀농주택, 농어촌주택은 주택 수에 합산하지 않으며 다른 일반주택을 양도한다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

소득세법 시행령 제 155조에 의하면 첫째, 1000제곱미터(300) 이상의 농지 위에 대지면적 660제곱미터(200)이내, 9억원 미만의 귀농주택이어야 합니다. 일정규모 이상 영농에 종사하여야 하며, 영농의 목적에 부합하는 주택만을 인정해주겠다는 취지입니다.

 

둘째, 2016년 이후 귀농주택을 취득하였다면 취득일로부터 5년 이내에 일반주택을 양도해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

셋째, 세대전원이 이사하여 거주를 하여야 하며, 귀농일로부터 3년 내에 영농에 종사하여야 합니다.

 

다른 일을 그만두고 농사를 지으려고 농촌으로 들어감이라는 귀농의 사전적 의미가 모두 내포된 요건으로 실제 영농에 종사하는지가 핵심이라 할 것입니다.

     

조세특례제한법 제 99조의 4에 의하면 농어촌주택에 대한 양도소득세 비과세 요건은 조금 차이가 있습니다.

 

첫째, 대지면적 660제곱미터(200)이내, 2억원(한옥은 4억원) 미만의 농어촌주택이어야 합니다. , 실제 영농에 종사하지 않더라도 일정 기준만 충족한다면 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다. 이름부터 귀농주택이 아닌 농어촌주택임을 알 수 있습니다.

 

둘째, 농어촌주택을 3년 이상 보유하고 일반주택을 양도하여야 합니다.

 

셋째, 농어촌주택과 일반주택은 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면 지역에 소재하지 않아야 합니다. 창원시 내서읍 소재 일반주택이 있는 상태에서 연접한 함안군 칠원읍이나 산인면 소재 농어촌주택을 취득한다면 적어도 조세특례제한법 상 비과세 혜택은 받을 수 없다는 뜻입니다. 연접하지 않은 함안군 가야읍 소재 농어촌주택이라면 요건을 충족한다 할 것입니다.

 

이외에도, 대체취득, 상속, 혼인, 봉양 등의 사유로 2주택이 된다면 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있는 많은 조항들이 있으며, 세부적인 요건들은 따로 규정하고 있습니다.

 

세법을 공부하다보면, 법은 기본적으로 엄격하지만 전반적으로 합리적이며, 예외적인 상황까지 가정하여 만들어진다는 면에서 매우 구체적이라는 생각입니다.

 

어떠한 세법 조항이든 엄격한 요건은 존재하지만 목적과 취지를 벗어나지 않으면서 만들어진 수많은 특례들이 존재합니다. 1세대2주택 비과세 특례도 마찬가지입니다.

 

양도할 당시 2주택자라 할지라도 세법에서 규정한 특례에 해당한다면 절세의 효과를 누릴 수 있으므로 관련 규정을 면밀히 검토해 보아야 할 것입니다.



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