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기고 <안상희 세무칼럼> 임차인에게 지급한 합의금의 양도소득세 필요경비 인정 여부

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작성일 2020-07-27 16:11

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<안상희 세무칼럼> 임차인에게 지급한 합의금의 양도소득세 필요경비 인정 여부

 

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창원시
00동 소재 상가건물을 소유한 납세자 한 분이 얼마 전 양도소득세 상담을 의뢰하였습니다.

 

()스타00코리아에 임대하고 있는 상가건물을 매도하고자 하는데 양도차익이 상당하여 절세할 수 있는 방법이 있는지에 관한 내용이었습니다.

 

양도가액에서 필요경비를 차감한 양도차익에 세율을 곱하여 양도소득세가 산정되며, 소득세법 제97조에서는 양도소득의 필요경비를 취득가액, 자본적지출액, 양도비 등 3가지로 구분하여 정의하고 있습니다.

 

취득으로부터 양도로 이어지는 해당 거래와 직접 연관성이 있는 지출만을 필요경비로 인정해주겠다는 취지를 바탕으로 세법에 열거한 항목만을 반영해야 하는 것입니다.

 

상기 납세자는 5년 전 ()스타00코리아에 임대하기 위해 상가건물을 매입하였으며, 매입 당시 종전 건물주와의 임대차계약을 통해 사업을 영위하던 임차인들과의 건물 명도에 대한 합의가 반드시 필요한 상황이었습니다.

 

이 과정에서 총 3억원의 합의금 (이하 명도비용”)이 발생하였으며 이는 전액 기존 임차인들에게 지급되었기에, 3억원의 명도비용을 양도소득의 필요경비로 볼 수 있는지 여부가 절세의 쟁점이 되는 상황이었습니다.

 

()스타00코리아와의 계약을 통한 임대사업을 원활히 영위하기 위한 지출로 판단되어진다면 상가건물의 취득과정과는 별개로 여겨질 수 있기에 필요경비 인정이 되지 않을 수 있으며 이러한 논리는 일견 상당히 설득력이 있어 보입니다.

 

소득세법시행령 제163조에 의하면, “양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 필요경비로 인정되는 자본적지출액 중 한 가지로 열거하고 있으며, 2017년 조세심판원은 쟁점부동산 취득 후 임차인에게 지급한 협의금(명도비용)은 필요경비로 인정함이 타당하다고 결정내린 바 있습니다(조심-2017--4707).

 

명도비용을 법 문구 상 건물의 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 볼 수 있다는 결정으로 조세법률주의에 입각한 합리적 판결이라는 생각입니다.

 

통상 자본적지출이라 함은, 부동산의 가치를 증대시키기 위한 시설 등의 설치, 수선 등 물적 설비에 국한시켜 생각할 수 있습니다. 하지만 세법과 판례는 명도비용을 자본적지출로 봄으로서 보다 포괄적으로 그 범위를 규정, 판단하고 있는 것입니다.

 

조세법률주의에 의해 세법은 문언에 따라 엄격하게 해석하여야 합니다. 취득 후 임차인에게 지급한 명도비용은 취득행위와의 직접적 연관성이 없어 보이는게 상식적 통념이지만, 세법에는 이를 양도소득의 필요경비로 명확히 규정하고 있습니다.

상기 납세자는 3억원의 명도비용이 필요경비에 합산되어 상당한 절세효과를 누리게 됩니다. 보다 꼼꼼하게 법을 해석하여야 하는 이유이기도 합니다.

 



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