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기고 『부동산소유권등기특별조치법』과 세법상 취득시기

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작성일 2020-08-18 09:46

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부동산소유권등기특별조치법과 세법상 취득시기

 

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예금 등의 재산은 명의를 통해, 주식은 명의개서를 통해 소유권을 확정할 수 있듯, 부동산의 경우 등기부등본을 통해 그 소유권에 대한 권리를 강력하게 추정할 수 있습니다. 등기부에 등록된 명의자와 실제 권리자가 다를 경우 소송 등의 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 경상남도는 202085일부터 2년간 부동산소유권이전등기특별법을 시행하기로 하였습니다.

 

부동산소유권이전등기특별법은 미등기이거나 등기부상 소유자와 실제 소유자가 달라 소유권 행사가 어려운 토지나 건물을 간편한 절차를 거쳐 등기할 수 있게 한 제도로 1995630일 이전에 매매·교환·증여·상속 받은 부동산을 대상으로 합니다.

 

미등기이거나 등기부상 소유자와 실제 소유자가 다른 경우라 하더라도, 재산세의 고지, 건축물대장 등을 통해 실제 소유자는 특정되어 있음이 대부분입니다. 5명의 인우보증, 변호사 또는 법무사 위촉 등의 절차가 요구되므로 부동산소유권이전등기특별법에 의한 소유권이전등기신청 시 그 실익을 검토해 볼 필요가 있습니다. 분쟁의 소지가 있거나 소유권 행사가 어려운 부동산의 경우 부동산소유권이전등기특별법에 의해 소유권을 바로잡아야 함은 당연합니다.

 

1965년 경 AB에게 토지를 양도하였으나 B는 등기부등록을 하지 않은 상태로 농사를 지으며 소유하던 중 1975년 경 사망하였으며, B의 아들 C는 해당 토지를 상속받아 계속하여 농사를 지으며 보유하였습니다. C1993부동산소유권이전등기특별법에 의해 등기원인은 매매”, 원인일자는 “19840000로 하여 본인 앞으로 등기부등록을 하였습니다. 토지 소유권 변동의 실질은 1975년 상속으로 인한 취득이지만, B는 등기부에 존재하지 않은 채로 사망하였기에 등기원인과 원인일자를 임의로 정하여 A로부터 직접 취득한 것으로 등기부등록을 한 상황이었습니다.

 

C가 해당 토지를 양도하였을 경우, 그 취득시기를 언제로 볼 것인가는 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 소득세법시행령제162조에 의하면, 유상양도의 경우 대금청산일과 등기접수일 중 빠른날, 상속·증여의 경우 상속개시일, 증여일을 그 취득시기로 규정하고 있습니다. 또한, 형식과 실질이 다른 경우에는 법적 형식이나 외관에도 불구하고 실질에 따라 과세하여야 한다는 실질과세의 원칙은 세법을 적용하는 기본원칙이며 대전제입니다.

 

상기 사례의 경우 부동산소유권이전등기특별법에 의한 등기원인일이 1984, 등기접수일이 1993년이라 하더라도 C의 취득시기는 실질에 따라 B의 사망일(상속개시일)1975년이 되는 것입니다. C1975년부터 1983년까지 해당 토지에서 본인의 노동력으로 8년 이상 직접 경작을 하였기에 자경농지에 대한 양도소득세 감면요건을 충족할 수 있었던 사례로 기억에 남아 있습니다.

 

 

부동산소유권이전등기특별법에 의한 등기부등록은 몇몇 절차 등을 통해 소유권의 진위여부를 가리는 데에 주된 목적이 있습니다. 세법에서 정한 부동산의 양도, 취득시기는 등기부에 명시된 일자와는 별개로 판단해야 하는 것입니다. 절세의 기회를 놓칠 수도 있으며, 잘못된 판단으로 불이익이 생길 수 있으니 각별한 주의가 필요한 부분입니다.

 

 



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