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<안상희 세무칼럼>

복잡하지만 반드시 알아야 하는 2021년 개정세법

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정부의 7·10 부동산대책 발표로 인해 법의 개정내용 및 적용시기 등에 대한 상담문의가 급증하고 있습니다. 개정되는 부동산 관련 법에 대해 ‘경남’이라는 지역사회 기준에서 간략히 소개하고자 합니다.

2020월 8월11일 이후 취득하는 주택부터 취득세율이 인상됩니다. 첫 번째, 두 번째 주택을 취득할 경우 기존 법과 동일하게 1~3% 세율이 적용되지만, 세 번째 주택의 경우 8%(현행 1~3%), 네 번째 주택 이상일 경우 12%(현행 4%)의 취득세를 납부하여야 합니다. (조정대상지역 주택 취득은 별도규정).

또한, 투기목적의 취득행위를 규제하기 위해 법인명의의 주택 취득에는 12%(현행 1~3%)의 취득세율이 적용됩니다.

개정된 「지방세법」에 의하면 2020년 7월 10일 이후 취득한 오피스텔은 주택 수에 합산하며, 이는 「소득세법」 규정과는 다르므로 주의가 필요합니다.

1개의 오피스텔과 1개의 주택을 보유한 상태에서 또 다른 주택을 취득 시 3번째 주택에 해당하므로 8% 취득세율이 적용됨을 의미합니다.

「소득세법」에 의하면 오피스텔의 실제 사용 목적에 따라 주택 수 포함 여부가 결정되므로 적용하고자 하는 법에 따라 주택 수가 달라지는 것입니다.

양도소득세 개정세법은 더욱 복잡합니다. 1세대1주택자를 판단함에 있어 분양권은 주택 수에 포함하지 않았으나, 2021년1월1일 이후 새로 취득한 분양권은 주택 수에 합산되므로 각별한 주의가 필요합니다.

기존주택을 보유한 상태에서 2020년 분양권을 취득하여 1주택+1분양권 상태라면, 1세대1주택자에 해당하므로 보유요건을 충족하였음을 전제로 기존주택 양도 시 비과세를 적용할 수 있습니다.

기존주택을 보유한 상태에서 2021년 분양권을 취득하였다면 개정된 법에 의해 2주택자에 해당하므로 양도소득세 비과세를 적용할 수 없는 것입니다. 물론 아파트가 완공되어 분양권이 주택으로 전환되었다면 취득시기와 상관없이 주택으로 봄은 당연합니다.

입주권은 과거 낡은 주택을 허물고 새로운 주택이 되므로 애초부터 주택이었으니 주택 수에 포함하겠다는 취지의 현행 규정은 합리적입니다. 반면 분양권은 주택을 취득할 수 있는 ‘권리’에 불과하며 언젠가는 완공되어 주택으로 바뀌는 시점이 분명 존재합니다. 단순한 ‘권리’를 주택 수에 포함하겠다는 규정은 ‘제재’만을 위한 개정이라는 비판에 직면할 수 있는 이유입니다.

2021년 6월1일 이후 양도하는 주택 분부터 양도소득세율이 인상됩니다. 창원시 소재 아파트를 1년 미만 보유한 상태로 양도할 경우 70%(현행 40%), 1년이상 2년미만 보유한 상태로 양도할 경우 60%(현행 기본세율)의 세율이 적용됩니다.

주택 투기를 규제하겠다는 정부의 강력한 의지를 읽을 수 있는 개정사항이지만 법적안정성을 해칠 수 있는 과도한 인상이라는 여론이 존재합니다.

2021년부터 적용되는 가장 중요한 개정사항은 1세대1주택의 보유기간 기준을 강화하였다는 점을 꼽을 수 있습니다. 2015년 1월 1일 A주택 취득, 2017년 1월 1일 B주택을 취득한 2주택자가 B주택을 2020년에 먼저 양도하고 차익이 많이 생긴 A주택을 2021년에 양도하여 절세를 하겠다는 현행 기준에서의 일반적 상식은 이젠 불가능해집니다.

개정된 규정에 의하면, A주택의 보유기간은 1주택자가 된 날인 2020년 B주택을 양도한 날로부터 새로 기산합니다. 2015년 1월 1일로부터 2년 이상을 보유했다 할지라도 1주택자가 된 날로부터 다시 2년이 지난 2022년이 되어야만 1세대1주택 보유기간 기준을 충족할 수 있는 것입니다.

세법이 과도하게 복잡해지면서 세무사 입장에서의 정확한 세금계산과 상담은 갈수록 힘들어지고 있으며, 잘못된 상담이나 신고로 인한 가산세를 부담하고 분쟁에 휘말리는 경우도 빈번히 발생합니다.

특히, 주택의 경우 판단해야 하는 사항이 한두 가지가 아니며, 납세자조차 몰랐던 사실들로 인해 비과세가 중과세로 둔갑하기도 하는 실정입니다.

보유하고 있는 부동산을 종류별로 구분하여 꼼꼼하게 정리할 필요가 있으며, 수시로 바뀌는 세법은 반드시 전문가의 도움을 받을 필요가 있습니다. 정확한 정보를 토대로 미리 준비를 해야만 절세의 효과를 누릴 수 있음을 명심해야 합니다.