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<안상희 세무칼럼>【개정】1주택을 2년 이상 보유하여도 과세될 수 있다 (1)

1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역이 아닐 경우)하고 양도할 시 양도소득세를 과세하지 않습니다. 2021년 이후 양도분부터 “2년 이상 보유”의 기산시점이 개정되었으며 이는 매우 중요한 의미를 가집니다.

개정되는 내용으로 인한 문의가 급증하고 있으며, 향후 과세관청과의 마찰과 혼란은 불가피해보입니다. 납세자들의 궁금증을 해소하기 위해 개정되는 소득세법을 2회에 걸쳐 게재하도록 하겠습니다.

개정된 【소득세법시행령제154조】에 의하면, “2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다” 라고 규정하고 있습니다. 아래 3가지 사례를 통해 개정된 조항의 의미를 살펴보겠습니다.

2017년 A주택 취득, 2019년 B주택 취득, 2020년 B주택을 양도하고 2021년 A주택을 양도하는 상황을 가정해보겠습니다. A주택을 양도하는 시점인 2021년에는 1주택 상태이므로 A주택의 2년 보유 요건 충족 여부를 검토해보면 될 것입니다.

개정 전 규정에 의하면 A주택의 보유기간은 2017년부터 기산하여 2년 보유 요건을 충족하지만, 개정 된 규정에 의하면 2020년 B주택을 양도하는 시점부터 기산하므로 2년 보유 요건을 충족하지 못하는 것입니다.

개정된 규정은 2021년 양도분부터 적용하므로 얼마 남지 않은 2020년에 A주택을 양도한다면 절세의 효과를 누릴 수 있습니다.

예외적으로 일시적 1세대 2주택자는 개정된 조항을 적용하지 않음으로 인해 규정은 복잡해지기 시작합니다.

【소득세법시행령제155조(1세대1주택의특례)】에 의하면, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(조정대상지역이 아닐 경우) 종전 주택은 1세대1주택으로 보아 비과세 한다고 규정하고 있습니다.

2017년 A주택 취득, 2019년 B주택 취득, 2021년 A주택을 양도하고 2022년 B주택을 양도하는 상황을 가정해보겠습니다.

상기 소득세법시행령제155조 규정에 의해 A주택의 양도는 비과세 됩니다. A주택의 양도가 비과세되었음을 전제로 B주택의 보유기간은 B주택의 취득시점인 2019년부터 기산하므로 비과세됩니다.

상기 사례에서 2023년 A주택을 양도하고 2024년 B주택을 양도하는 상황이라면 결론은 판이하게 달라집니다. A주택의 양도가 과세되므로 B주택의 보유기간은 1주택을 보유하게 된 날인 2023년부터 기산합니다.

즉 A주택의 비과세 여부에 따라 B주택의 보유기간 기산점이 달라집니다. 판단을 잘못하여 양도한다면 비과세가 과세로 둔갑하는 것입니다.

2017년 A주택 취득, 2019년 B주택 취득, 2020년 B주택 양도, 2020년 C주택을 취득한 상황에서 2021년 A주택을 양도한다면 A주택의 보유기간은 일시적 1세대2주택으로 보아 개정된 조항을 적용하지 않을 수 있는지 생각해 볼 필요가 있습니다.

B주택의 취득과 양도가 없었다면 A주택의 양도는 전형적인 일시적 1세대2주택에 해당하므로 비과세 될 수 있습니다. 하지만 B주택의 취득과 양도로 인해 1주택을 보유하게 된 날이 B주택 양도일이므로 A주택의 보유기간은 2017년이 아닌 2020년부터 기산하게 됩니다. (국세청 제공사례)

어렵고 복잡하지만 상기 3가지 사례를 통해 개정된 소득세법 조항을 살펴본다면 그 입법취지와 논리를 이해할 수 있습니다. 세법의 난해함이나 납세자의 착오나 무지를 이유로 과세관청은 관용을 베풀지 않습니다. 바뀌는 세법을 정확하게 해석, 적용하여야 하는 이유입니다.

다음 칼럼에서는 3주택 이상 보유와 관련된 개정사항 등 보다 심화된 내용을 다루어보겠습니다.