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<안상희 세무칼럼> 【개정】1주택을 2년 이상 보유하여도 과세될 수 있다 (2)

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2021년 이후 양도 분부터 1세대1주택자의 양도소득세 비과세 요건인 “2년 이상 보유”의 기산시점이 개정되었으며, 이는 어렵고 복잡하지만 다주택자들의 이해관계와 간과할 수 없을 정도로 밀접한 연관성이 있으므로 반드시 숙지하여 점검한 이후에 소유 주택의 양도 여부를 결정하여야 합니다.

앞선 칼럼에서 일시적 1세대 2주택자의 비과세 규정에 대해 살펴본 바 있습니다. 요약하자면 종전주택을 취득한날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(조정대상지역이 아닐 경우) 종전주택은 비과세 된다는 내용입니다.

3주택자가 1주택을 처분하여 2주택자가 된 상황이라면 남아 있는 2주택만으로 상기 규정을 적용합니다. 즉, 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 판단 시, “당해 주택 양도일 현재의 상황”에 의해 판단하는 것입니다.

순차적으로 주택 A,B,C를 취득한 후 B를 먼저 양도한 상황이라면 A,C만 남게되고 A를 취득한날부터 1년 이상이 지난 후 C를 취득했고, C를 취득한 날부터 3년 이내에 A를 양도한다면 비과세 되는 것입니다.

이러한 다주택자의 일시적 1세대 2주택 규정을 이해했다면 개정되는 보유기간에 대한 기획재정부 유권해석은 다소 수월하게 숙지될 수 있습니다.

기획재정부 유권해석에 따르면, 3주택 보유세대가 1주택을 양도하여 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 양도하는 주택의 보유기간은 “당해 주택의 취득일”부터 기산합니다.

2015년 A주택 취득, 2017년 B주택 취득, 2020년 C주택을 취득하고 2021년 B주택을 양도하여 2주택자인 상황을 가정해 보겠습니다.

2022년 A주택을 양도한다면 A주택의 보유기간은 취득일인 2015년부터 기산하며(2년 이상 보유 충족), 양도일 현재의 상황이 일시적 1세대 2주택에 해당하므로 비과세 됩니다.

상기 사례에서 A주택의 보유기간 기산시점이 2021년이 아닌 2015년이 된다는 기획재정부의 유권해석은 앞선 칼럼에서 살펴본 국세청사례와 논리적 모순점이 존재하므로 논란의 여지가 있다고 생각됩니다.

기존 규정과 개정되는 내용에 대한 기획재정부 유권해석을 엄격해석한다면, 3주택 상태에서 “먼저 양도하는 1주택”은 비과세 판단 시 “제외”하면 될 것이며, 논란의 여지가 있겠지만 보유기간 산정 시에도 고려대상에서 배제하면 될 것입니다.

개정되는 “보유기간” 개정으로 인한 혼란은 불가피해보입니다. 해당 주택의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 정의되는 “보유기간”에 대한 기존 개념부터 새로 정립해야 합니다.

더욱 복잡하게 개정되는 만큼 많은 사례들을 통해 바뀌는 규정의 논리적 일관성을 정리해 볼 필요가 있습니다.

양도한 이후라면 비과세 기회는 소멸되는 만큼 양도하기 전 전문가와의 상담을 통해 비과세 여부를 반드시 확인하시길 당부 드립니다.