<안상희 세무칼럼> 잘못 판단하기 쉬운 조합원입주권의 취득시기 > 함안뉴스

<안상희 세무칼럼> 잘못 판단하기 쉬운 조합원입주권의 취득시기

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낙후한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 「도시및주거환경정비법」에 근거해 기존의 낡은 주택을 허물고 새로운 주택을 건설하는 과정을 재개발·재건축 사업이라고 합니다.

특히 창원, (구)마산 지역에 많은 재개발·재건축 사업이 현재 진행 중에 있거나 향후 예정되어 있습니다. 재개발·재건축 사업을 통해 완성된 주택에 대한 양도소득세 산정 시 각별히 유의해야 할 사안을 소개하고자 합니다.

기존 주택은 “관리처분계획인가”라는 절차를 통해 “입주권”이라는 주택을 취득할 수 있는 권리로 변환됩니다. 즉 관리처분계획인가일 이전의 “부동산”이 관리처분계획인가일 기준 “권리”로 바뀌었다가 신규주택이 준공되는 시점에 다시 “부동산”으로 전환되는 일련의 과정을 거치게 되는 것입니다.

어느 시점에 소유권을 취득하느냐에 따라 세법상 취득시기가 확연히 달라지므로 주의할 필요가 있습니다. 관리처분계획인가일 이전에 소유권을 취득했다면 “부동산” 상태의 취득이며 “원조합원”에 해당합니다. 반면 관리처분계획인가일 이후에 소유권을 취득했다면 원조합원으로부터 조합원의 지위(권리)를 승계 받은 것이며 이는 “승계조합원”으로 구분됩니다.

새로운 주택의 양도소득세 산정 시 “원조합원”의 기존 주택 취득시점은 세법상 취득시기가 됩니다. 반면 “승계조합원”의 세법상 취득시기는 권리의 취득시점이 아닌 새로운 주택의 “사용승인서교부일”이 됩니다(소득세법시행령제162조). 비록 “사용승인서교부일” 이후에 잔금 납입을 하고 건물을 사용한다 하더라도 세법상 취득시기는 “잔금청산일”이 아님을 유념해야 합니다.

2015.1.1. 기존 주택을 취득하고 2015.6.19.에 관리처분계획인가가 이루어진 상태에서 2019.12.23. 사용승인서가 교부되고(준공), 2020.12.22. 새로운 주택을 양도하였다면, 원조합원에 해당하며 2015.1.1.이 세법상 취득시기가 됩니다. 현행 세법상 1년 미만 보유에 해당하지 않으므로 일반세율이 적용되는 것입니다.

2015.6.19. 관리처분계획인가가 이루어진 상태에서 2015.8.1. 입주권을 취득하고 2019.12.23. 사용승인서가 교부되고(준공), 2020.12.22. 새로운 주택을 양도한다면, 승계조합원에 해당하며 2015.8.1.이 아닌 2019.12.23.이 세법상 취득시기가 되는 것입니다.

현행 세법상 1년 미만 보유에 해당하여 양도차익의 40%에 해당하는 양도소득세를 납부해야 합니다. 2021.6.1. 이후 양도 분부터는 1년 미만 보유 단기세율이 70%로 인상되므로 승계조합원의 세법상 취득시기 판단은 중요한 의미를 가질 수 있습니다.

재개발·재건축 양도소득세 신고대행업무를 하다보면 승계조합원의 세법상 취득시기를 당초 권리를 취득한 시점으로 잘못 판단하여 큰 불이익을 당하는 안타까운 사례를 종종 접하곤 합니다. 권리를 취득한 시점부터 1년 이상의 상당한 기간을 보유하고 팔았는데 1년 미만 보유 단기세율을 적용할 수가 있느냐며 억울한 하소연을 하는 고객을 수차례 접하였습니다.

앞서 언급했듯이 승계조합원이라면 “권리”를 취득한 것이며, 사용승인서교부일을 기준으로 더 이상 “권리”가 아닌 새로운 “주택”이 되므로 세법상 새로운 취득시기가 기산한다는 논리입니다.

승계조합원이 사용승인서교부일 전 “권리”의 상태로 양도한다면 새로운 주택의 취득시기도래 전이므로 당초 “권리”의 취득일이 세법상 취득시기가 됩니다. 분양권과 그 논리가 동일하다고 볼 수 있습니다.

일반인들에게는 다소 복잡하고 어려운 내용의 주제일 수 있습니다. 우선 본인이 원조합원인지 승계조합원인지에 대한 명확한 판단을 할 필요가 있습니다. 특히 멸실 전 기존 건물을 취득했다 할지라도 승계조합원에 해당할 수 있으므로 관리처분계획인가일을 필히 확인하여야 합니다.

승계조합원이라면 새로운 주택에 대한 사용승인서교부일, 즉 준공 시점 이후 1년이 지난 시점에 양도해야만 한다는 결론입니다. 착오로 인해 등기가 매수인에게 이전되는 순간 과도한 양도소득세를 부담해야만 하며 이는 돌이킬 수 없음을 명심해야 합니다.