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<안상희 세무칼럼> 조정대상지역 지정에 따른 양도소득세 변화

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2020.12.18. 창원시 성산구는 조정대상지역, 의창구는 투기과열지구로 지정이 되면서 집값 상승에 따른 다주택자에 대한 규제방침이 전국적으로 확대되고 있습니다.

특히 조정대상지역으로 지정된 지역이라면 양도소득세 계산이 다소 복잡해지고 각종 요건들이 까다로워집니다. 조정대상지역 지정으로 인해 바뀌는 핵심적인 몇 가지만을 정리해보고자 합니다.

조정·비조정 불문 2채 이상의 주택을 소유하고 있는 상태에서 조정대상지역 내 주택을 양도한다면 2021.6.1. 이후 양도하는 분부터 기본세율에 20%p(2주택자) 또는 30%p(3주택이상자)가 할증되어 과세됩니다.

1억의 차익이 생겼다면 35%의 기본세율이 아닌 2주택자 기준 55%의 세율이 적용되는 것입니다.

주의해야할 점은 조정대상지역 내 주택이라 할지라도 수도권, 광역시, 세종시 이외의 지역으로 개별주택가격 3억원 미만이라면 할증 과세되지 않으며, 다주택자 여부를 판단할 시 주택 수에서도 제외됩니다.

서울(조정대상지역)소재 주택 1채와 개별주택가격 2억원인 창원 성산구 소재 주택 1채를 가지고 있는 상황에서, 성산구 소재 주택을 양도한다면 할증 과세 되지 않으며, 서울 소재 주택을 양도하더라도 성산구 소재 주택은 주택수에서 제외되므로 할증 과세 되지 않는 것입니다.

1세대가 1주택을 2년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세 되지만 조정대상지역 내 주택이라면 2년 보유 요건과 더불어 2년 거주 요건을 추가로 충족하여야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

성산구의 경우 조정대상지역 지정일인 2020.12.18. 이후 취득자만 거주 요건 적용을 받으며 이전 취득자는 보유 요건만을 충족하면 됩니다.

기존주택을 취득한 이후 1년 이상이 지나고 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 기존주택을 양도한다면 일시적 2주택에 해당하여 비과세 될 수 있음은 앞선 칼럼에서 설명해 드린 바 있습니다.

기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 소재해 있다면 일시적 2주택 비과세 규정은 다소 까다로워집니다.

취득한날로부터 1년 내에 신규주택으로의 이사, 전입을 해야 하며, 3년이 아닌 1년 내에 기존주택을 양도해야만 비과세될 수 있습니다. 기존주택이 2년 보유나 2년 거주 요건을 충족해야 함은 당연합니다.

앞선 칼럼에서 소개한 “1주택을 2년 이상 보유하여도 과세될 수 있다” 에 대한 기획재정부의 새로운 해석이 생산되어 결론만을 수정하고자 합니다.

개정된 【소득세법시행령제154조】에 대한 과거 해석에 따르면 2020년 1채의 주택을 양도하고 2021년 현재 1채의 주택이 남은 상황에서, 2020년 양도 시점부터 새로이 2년이 경과하여야만 남은 1채에 대한 비과세 요건을 충족할 수 있었으며 통념으로 여겨졌었습니다.

새로운 해석에 따르면 “2021.1.1. 현재 1세대가 2주택을 보유한 경우”에 새로운 법령이 적용되므로 상기 사례의 경우 2021년 남은 1채는 취득시점부터 2년을 보유하기만 하면 비과세 될 수 있습니다.

세법이 대폭 개정되고, 해당지역이 조정대상지역에 지정되거나 해제되며, 개정세법에 대한 해석까지 난해해지면서 납세자들의 혼란은 가중되고 있으며 예상치 못한 세금부담과 가산세에 대한 위험까지 증가하고 있습니다.

하지만 바뀌는 세법을 정확히 해석하여 해당 사례에 적용하는 것 말고 다른 방법은 없습니다. 다양한 경과규정들 역시 검토되어야 잘못된 판단을 방지할 수 있습니다.