<안상희 세무칼럼> 달라지는 분양권의 양도소득세 > 함안뉴스

<안상희 세무칼럼> 달라지는 분양권의 양도소득세

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2021년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권은 주택 수에 포함되며, 이로 인해 양도소득세 비과세 규정은 일부 개정되었으며 그 영향은 상당합니다.

분양권의 개념과 분양권 취득으로 인한 일시적2주택 비과세 규정을 사례별로 살펴보고자 합니다.

분양권은 2021년을 기준으로 주택 수에 포함되지만 기본적으로 부동산을 취득할 수 있는 “권리”에 해당합니다. 분양권 취득 후 주택이 완공되고 입주 잔금을 청산해야 “주택”이 되는 것입니다.

즉 2021년 이후에 취득한 분양권은 주택 수에만 포함될 뿐 여전히 주택은 아니라는 사실입니다. 반면 2021년 이전에 취득한 분양권은 입주 잔금 청산 전까지는 주택 수에서 제외되므로 다른 주택의 양도소득세 비과세 여부 판단 시 고려대상이 아닙니다.

따라서 분양권 취득시기를 불문하고 1세대1주택 비과세 요건인 2년보유(비조정지역)의 기산은 분양권이 주택이 되는 시점부터 기산합니다.

분양권 상태로 오랜 기간을 보유해도 비과세 요건은 충족되지 않으며, 분양권 자체의 양도 시 고율(1년미만 보유 70%, 1년이상 보유 60%)의 양도소득세를 부담하여야 합니다.

종전주택을 취득하고 1년이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 양도한다면 양도소득세는 비과세 됩니다(비조정지역 기준).

기존 분양권이 있는 상태에서 신규주택을 취득한 이후 3년 내에 분양권을 양도하더라도 당연히 비과세는 되지 않습니다. 분양권은 “권리”일 뿐 “주택”이 아니며, 향후 잔금 청산 시점이 새로운 주택의 취득일이 되기 때문입니다.

종전주택이 있는 상태에서 2021년 이후 분양권을 취득한다면, 분양권은 주택 수에 포함되므로 2주택자에 해당됩니다.

개정된 【소득세법시행령제156조의3】에 의하면, 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 후 신규 분양권을 취득하고, 분양권 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 양도한다면 비과세 될 수 있습니다.

단, 3년이 지나 종전주택을 양도하더라도 주택 완공 후 2년내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하면서 주택 완공일로부터 2년 내에 종전주택을 양도한다면 비과세 적용을 할 수 있습니다. 분양권이 조합원입주권과 동일한 개념으로 입법이 이루어졌음을 의미합니다.

종전주택이 있는 상태에서 2021년 이전 취득한 분양권이 존재한다면, 분양권은 주택 수에서 제외되므로 종전주택이 2년 보유 요건 등을 충족함을 전제로 비과세 받을 수 있습니다.

하지만 분양권이 주택으로 바뀌는 시점부터는 2주택자에 해당하므로 일시적2주택 비과세 요건을 검토하여야 하며, 잔금 청산 시점으로부터 3년 내에 종전주택을 양도한다면 비과세될 수 있습니다.

결론적으로 분양권 자체의 양도는 무조건 과세가 되며 고율의 양도소득세가 부과됩니다. 다른 주택을 양도할 시 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되며, 일시적2주택 비과세 특례를 적용할 시에만 예외적으로 분양권 취득일을 기준으로 3년 기산 여부를 판단해야 합니다.

주택의 취득시점, 비과세 요건의 기산은 분양권 취득일이 아닌 잔금 청산 시점으로 해야 함이 결론입니다.

집값 상승으로 인한 투기 억제의 일환으로 분양권 양도에 대한 세율이 대폭 인상되었으며 주택 수 포함으로 인한 영향도 예상을 뛰어넘습니다. 비과세 여부를 판단할 시 면밀한 검토가 필요할 것입니다.