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<안상희 세무칼럼> 비사업용토지에 대한 양도소득세 (개정세법)

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비사업용토지는 사업에 직접 사용하지 않고 투기 등의 목적으로 이용되므로 이에 대응하기 위해 2005년 부동산 종합대책으로 도입되었습니다.

현행 세법 상 비사업용토지의 양도에 따른 양도소득세에 대해 중과하고 있으며, 최근 LH 투기 논란이 발생하자 정부의 「부동산투기근절및재발방지대책」에 따라 비사업용토지에 대한 양도소득세가 강화되었습니다.

일반적으로 소유자가 농지소재지에 거주하지 않거나 직접 경작하지 않은 농지, 소유자가 임야소재지에 거주하지 않은 임야, 축산업을 경영하지 않는 자가 소유한 목장농지, 주택부수초과토지, 나대지 등 사업에 사용하지 않는 토지는 비사업용으로 판단합니다.

양도 당시 사업용이라 할지라도 전체 보유기간 중 일정 이상을 사업용으로 사용을 해야만 중과를 피할 수 있습니다.

일반적으로 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 토지 소유기간 중 60% 이상 기간 중 어느 하나에 해당하는 기간을 사업용으로 사용했다면 비사업용토지에서 배제될 수 있습니다.

참고로 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지는 멸실·철거일로부터 2년간은 사업용으로 간주할 수 있으니 사업용·비사업용 판단 시 정확한 기간계산이 필요합니다.

현행 세법에서는 비사업용토지의 양도에 대해 기본세율에 10%p를 할증한 세율을 적용합니다. 하지만 2022.1.1. 이후 양도 분부터는 20%p 할증된 세율이 적용되며, 1년간 2%, 최대 30%를 공제하던 장기보유특별공제를 적용할 수 없으니 비사업용토지에 대한 규제의 정도는 무척 강화되게 됩니다.

1억에 취득하여 15년 이상 보유하고 5억에 양도하는 비사업용토지를 가정해 본다면, 2021년 양도 시 약 1.25억원(지방소득세 포함)의 세금을 납부해야 하지만, 2022년 이후 양도 시 약 2.34억(지방소득세 포함)의 세금을 납부해야 합니다. 거의 2배에 이르는 세금이 계산되어 지는 것입니다.

수용 등 공익사업에 따른 토지 양도 시 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전 이전에 취득한 토지는 사업용으로 간주하였지만, 2021.7.1. 이후 사업인정고시되는 사업에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지부터는 5년으로 그 기간이 강화됩니다.

또한, 금년 5월 소득세법시행령 개정 이후 취득한 토지가 양도 시점에 비사업용토지라면 「공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세감면(조세특례제한법 제77조)」(현금보상의 경우 양도소득세의 10%, 채권보상의 경우 15~40%)를 적용받을 수 없습니다.

현재 비사업용토지를 보유하고 있다면 전문가와의 상담을 통해 2022년 이후 양도했을 시의 예상 산출세액을 계산해 볼 필요가 있습니다.

토지의 보유기간이 짧다면 해당 지목을 고려하여 건축물을 짓거나 재촌 또는 자경을 하는 방법으로 사업용으로의 전환을 계획하여야 할 것입니다.

사업용으로의 전환이 여의치 않다면 세금의 차이가 크므로 2021년이 지나기 전에 매각하는 방법을 고려할 수 있습니다.