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기고 <안상희 세무칼럼> 상속·증여 시 재산의 평가원칙

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작성일 2021-10-14 18:00

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<안상희 세무칼럼> 상속·증여 시 재산의 평가원칙

 

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상속 또는 증여 시 상속인과 수증인는 세금을 납부해야 하며 이를 위해 상속·증여재산의 평가가 이루어져야 합니다.

 

잘못된 평가로 인해 가산세를 부담하기도 하며, 적절한 평가를 한다면 상당한 절세 효과를 누릴 수 있으므로 상속세및증여세법에서 규정한 재산의 평가 규정을 잘 숙지하여 적용할 필요가 있습니다.

 

상속세및증여세법 제60에 의하면 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일”)시가에 따른다고 규정하고 있습니다.

 

여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하고, 매매거래가액, 감정가액, 공매·경매가액 등을 포함합니다.

 

피상속인(모친)이 서울 소재 아파트 한 채를 남기고 사망한 사례에서, 평가기준일 전후 6개월 중 매매거래가액, 감정가액, 공매·경매가액이 있다면 이를 시가로 보아 평가해야 합니다.

 

피상속인이 2021.6.1. 사망하였고 상속받은 아파트를 상속인이 2021.11.30. 15억원에 양도하였다면 15억원이 상속재산가액이 되며, 상속인의 해당 아파트에 대한 취득가액도 15억원이 되므로 양도차익은 “0”이 됩니다.

 

15억원에 대한 상속세는 납부하지만 납부할 양도소득세는 없어지는 결론입니다.

 

평가기간 내에 매매거래가액, 감정가액, 공매·경매가액 중 둘 이상의 가액이 있는 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용해야 합니다.

 

상기 사례에서 2021.9.30. 기준 12억원의 감정가액이 존재한다면 매매거래가액 15억원이 아닌 12억원에 대한 상속세를 납부해야 하며 양도차익 3억원에 대한 양도소득세를 부담해야 합니다.

 

평가기간 내 매매거래가액 등이 없는 경우 유사매매사례가액을 시가로 봄에 유의해야 합니다.

 

상기 사례에서 해당 아파트와 동일한 단지 내에 면적, 층수, 방향, 기준시가가 동일하거나 유사한 호실의 매매거래가액이 존재한다면 이를 적용해야 하며 유사매매사례가액이 둘 이상 존재한다면 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날의 가액을 적용해서 상속세 신고를 하여야 합니다.

 

유사매매사례가액은 평가기준일 전후 6개월이 아닌 평가기준일 전 6개월부터 상속세 또는 증여세 신고일까지의 가액으로 규정하고 있으므로 활용할 가치가 있습니다.

 

2021.6.1. 사망 이후 상속세 신고를 2021.7.1.에 하였다면 신고일 이후의 유사매매사례가액은 적용할 여지가 없으니 신고를 조기에 하는 방법을 통해 절세를 할 수 있었던 사례도 존재합니다.

 

신축된 지 얼마 안 되는 아파트의 경우 유사매매사례가액까지도 존재하지 않을 수도 있으며 이런 경우 시가가 아닌 보충적평가방법을 적용하여 해당 재산의 기준시가 등으로 재산을 평가해야합니다.

 

시가가 존재하지 않아 기준시가를 적용했다 해서 반드시 부담해야할 세금이 줄어드는 것은 아닙니다. 당장 납부할 상속·증여세는 줄어들지만 향후 부담해야할 양도소득세 부담은 훨씬 가중되는 사례도 많습니다.

 

상속이나 증여가 발생하였을 시 평가기간 내에 매매를 하여 양도소득세를 줄이는 방법, 감정을 통해 취득가액을 높이는 방법, 향후 1세대1주택 비과세를 계획하여 상속·증여세를 줄이는 방법 등 여러 가지 상황을 가정하여 최적의 의사결정을 해야 할 것입니다.

 

 

 

 



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