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기고 <안상희 세무칼럼> 양도소득세 비과세를 위한 『거주요건』

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작성일 2021-12-02 11:33

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<안상희 세무칼럼> 양도소득세 비과세를 위한 거주요건

 

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1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우라면 2년 이상을 보유해야만 양도소득세가 비과세됩니다.

 

다만 2017.9.19. 소득세법시행령의 개정으로 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 2년 이상 거주요건을 추가로 충족해야만 합니다.

 

2017.9.6. 서울특별시 전역 등이 최초로 조정대상지역이 지정된 이후 현재까지 추가 지정 또는 해제가 이루어지고 있으며 그 범위는 확대되고 있습니다.

 

조정대상지역 내 주택의 거주요건과 관련한 규정을 살펴보고자 합니다.

 

얼마 전 세종특별자치시(조정대상지역)에 소재한 주택을 양도하고자 하는 납세자 분이 찾아오셨습니다. 2015.9.17. 분양권 매매계약을 통해 취득하여 2018.4.24. 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 한 아파트였습니다.

 

세종특별자치시는 2017.9.6. 조정대상지역에 지정되었으므로 상기 사례는 조정대상지역지정일 이후 취득한 경우에 해당하며 원칙적으로 거주요건을 충족해야 합니다. 만약 잔금지급일이 2017.9.6. 이전이라면 거주요건의 제한을 받지 않으며 2년 보유요건만 충족하면 비과세될 수 있습니다.

 

상기 납세자는 창원시에 거주하고 있기에 세종시 주택에 거주한 적이 없으며, 비과세가 적용되지 않는다면 양도차익의 절반 정도를 세금으로 납부해야만 하는 상황이었습니다.

 

절세의 방법을 찾기 위해 납세자의 주택 보유 이력을 질의하였고, 20151월 경 기존 주택을 양도하여 상기 분양권 매매를 계약할 당시에는 무주택자였음이 확인되었습니다.

 

소득세법시행령제15415에 의하면, 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우라면 거주기간의 제한을 받지 않는다고 규정하고 있습니다.

 

상기 사례에서 조정대상지역 공고일인 2017.9.6. 이전인 2015.9.17 분양권 매매계약을 체결했으며 계약 당시 무주택자에 해당하므로 거주요건은 충족하지 않아도 되는 결론에 이르게 됩니다. 분양권 매매계약 전 기존 주택을 양도하였기에 절세의 방법을 강구할 수 있었던 사례입니다.

 

조정대상지역 공고 전 증여로 취득한 분양권이 향후 주택이 되었을 경우 거주요건의 제한을 받는지에 대한 기획재정부 해석이 최근 발표되었습니다.

 

비록 조정대상지역 공고 전 취득을 하였을지라도 당초 증여자가 계약금을 납부하였으므로 분양권을 증여받은 수증자는 새로운 주택에서 2년 이상 거주하여야만 비과세 받을 수 있다는 해석입니다.

 

주택의 취득시기는 분양권 계약일이 아닌 잔금지급일이며, 조정대상지역 공고 전 매매에 의한 계약만을 예외적으로 열거해놓았으므로 상기 해석은 조세법률주의를 근간으로 한다 할 것입니다.

 

거주기간의 계산은 원칙적으로 주민등록표상의 전입일자부터 전출일자까지의 기간에 의하는 것이나 실질내용이 다른 경우에는 실질내용으로 판단해야 합니다.

 

해당 주택의 임대차계약을 하지 않고 소액의 전기, 수도요금이 발생하도록 꾸며서 실제 거주를 하는 것처럼 위장하는 경우를 종종 접하기도 하지만 이는 실질과세원칙에 의해 부인당할 수 있습니다.

 

실제 거주를 하면서 거주요건 관련한 법령을 면밀히 검토한다면 절세에 활용될 수 있을 것입니다.

 



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