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<안상희 세무칼럼> 비사업용토지의 판단 (2)

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지난 칼럼에서는 부득이한 사유 등에 해당하여 사업용토지로 의제되는 법령에 대해 살펴보았습니다. 이어서 각 지목별 비사업용토지의 판단에 대한 규정을 다루어보겠습니다.

토지의 지목별 사업용 여부를 판단하기 위해서는 기간기준에 대한 이해가 선행되어야 합니다. 법령에서 정하는 일정한 기간 동안 토지의 본래 지목용도대로 사용을 해야만 사업용토지로 판단할 수 있습니다.

【양도일 직전 5년 중 3년 이상, 직전 3년 중 2년 이상, 토지의 전체 소유기간 중 60% 이상】 가운데 어느 하나에 해당하는 기간에 사업용으로 사용을 했다면 사업용토지로 볼 수 있습니다.

농지의 경우 재촌자경하지 않은 농지는 비사업용토지에 해당합니다. 즉, 기간기준을 적용하여 토지 소유자가 재촌자경을 했다면 사업용토지로 판단할 수 있습니다.

재촌요건이란 농지소재지와 동일 혹은 연접한 시·군·구나 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내 지역에 사실상 거주하는 경우를 말하며, 자경이란 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것을 말합니다.

총급여 또는 사업소득금액이 3,700만원 이상인 경우 해당 기간은 자경기간에서 제외해야 하며 상기 법령은 【자경농지에 대한 양도소득세 감면】 규정과 동일함을 알 수 있습니다.

임야의 경우 자경이 불가능하므로 재촌요건만을 충족한다면 사업용으로 판단할 수 있습니다. 다만 재촌자경 농지와는 달리 사실상 거주 외에도 “주민등록” 요건을 반드시 충족해야 합니다.

2015년 2월 3일 이후 양도분부터 재촌자경 농지는 “주민등록” 요건이 삭제되어 실제 거주만 한다면 “주민등록” 여부는 따지지 않으나, 재촌 임야의 경우 “주민등록” 요건에 대한 법령이 삭제되지 않았음을 확인할 수 있습니다.

주택의 부수토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로써 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말합니다.

2022년 1월 1일 이후 양도분부터 도시지역 밖의 경우 주택정착면적의 10배, 도시지역 내의 경우 수도권 밖이라면 5배, 수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배, 녹지지역은 5배를 초과하는 토지는 비사업용토지로 판단됩니다.

주택이 멸실된 경우 멸실된 날로부터 “2년” 동안은 사업용으로 보는 규정은 절세에 활용될 수 있습니다. 다만 주택정착면적에 배율을 곱하여 산정된 면적을 초과하는 부분은 동 규정을 적용할 수 없음에 유의해야 합니다.

나대지의 경우 지방세법상 재산세 과세내역을 통해 비사업용토지 여부를 1차적으로 판단합니다.

지방세법에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지, 별도합산과세 대상 또는 분리과세 대상이 되는 토지는 비사업용으로 보지 않습니다.

또한 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할만한 상당한 사유가 있는 토지는 비사업용토지로 보지 않으며 이는 법령에 열거되어 있습니다.

예를 들어 주차장운영업을 영위하는 자가 소유한 토지는 사업과 직접 관련이 있으며, 주차장업의 연간수입금액을 토지가액으로 나눈 비율이 3/100 이상이어야만 사업용토지로 볼 수 있습니다.

비사업용토지의 판단은 각 지목별로 상이한 복잡한 규정이 열거되어 있으며, 특히 기간기준을 충족시켜야하므로 잘못된 판단을 한다면 가산세 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

소유한 토지의 지목에 해당하는 내용을 숙지하고 보유기간 동안의 사업관련성을 충족할 수 있는 기간을 계획한다면 절세에 도움이 될 것입니다.