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<안상희 세무칼럼> 복합사례를 통해 살펴보는 상속세와 양도소득세

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3개의 주택을 소유한 납세자 한 분이 찾아오셨습니다. 상속으로 인한 비과세 특례, 일시적2주택 비과세 특례, 개정된 소득세법시행령 등 복잡한 내용들을 검토해야만 하는 사례입니다. 사례 공유를 통해 관련 내용을 정리해보고자 합니다.

A주택(2000년 취득)과 B주택(2020년 취득)을 소유한 상태에서 2022.4.5. 유증을 통해 C주택을 취득한 상황입니다. C주택에 대한 상속세, A주택에 대한 양도소득세가 쟁점이 되는 가운데 절세의 방법을 강구해야만 합니다.

유증은 상속과 달리 법정상속인 외의 자도 받을 수 있으며, 납세자분은 민법상 상속인이 아닌 자에 해당함이 확인되었습니다.

앞선 칼럼에서 설명했듯이 법정 상속인이 아닌 자에게 유증 또는 사인증여를 통해 소유권이 이전된다면 상속공제한도에 걸리게 되며 상기사례의 C주택 상속가액은 2억원에 불과하지만 3천만원의 상속세를 납부해야만 합니다.

C주택이 【소득세법시행령제155조2항】의 상속주택에 해당한다면 주택 수에서 제외되고, A,B주택은 일시적2주택 상황에 놓이게 되므로 A주택 양도 시 비과세 여부를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 법정상속인이 아닌 자가 유증 받은 주택은 사망을 원인으로 취득한 재산임에도 주택 수에서 제외하는 상속주택으로 인정받을 수 없음이 판례의 일관된 견해입니다. 결론적으로 납세자분은 현재 시점에서 3주택자에 해당한다는 결론입니다.

직전 칼럼에서 설명했듯이 보유·거주기간의 재기산 규정은 폐지되었습니다. 양도차익이 가장 많은 A주택에 대한 세금을 절세하기 위해서는 우선적으로 C주택을 양도해야 합니다.

C주택을 양도하고 2년을 기다리지 않아도 A주택의 비과세 요건은 이미 충족되어 있습니다. 상속개시일로부터 6개월내에 C주택을 양도한다면 양도소득세는 없으며 양도금액이 상속가액이 되어 상속세만을 부담하면 될 것입니다.

종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우에는 신규주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전주택을 양도한다면 일시적2주택 비과세 특례를 적용할 수 있으며, 이는 이번 시행령 개정으로 요건이 완화되었습니다.

상기 사례의 A,B 주택은 당초 조정대상지역에 속해있었으나 B주택을 취득할 당시인 2020년에는 조정대상지역에서 해제된 상태로 2년이 아닌 3년 내에 A주택을 양도한다면 비과세를 적용할 수 있게 됩니다.

결론적으로 상기 사례에서 C주택의 유증으로 인한 상속세는 피해갈 수 없으며, 소득세법시행령 개정으로 인해 A주택의 비과세는 가능해질 수 있다는 결론입니다.

보유·거주기간의 재기산 규정이 폐지되지 않았다면 C주택을 아무리 빨리 처분하더라도 다시 2년을 기산해야 되며, A주택의 비과세 기한인 3년을 초과하게 되므로 비과세는 원천적으로 불가능합니다.

부동산을 양도하기 전 비과세 여부 등의 판단은 매우 난해하고 위험성을 내포합니다. 관련된 모든 법령에 대한 응용과 접목이 반드시 필요합니다.