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기고 <안상희 세무칼럼> 창원시 복합행정타운의 쟁점 양도소득세

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작성일 2022-06-29 20:23

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<안상희 세무칼럼> 창원시 복합행정타운의 쟁점 양도소득세

 

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창원시 회성동, 두척동 일대를 중심으로 하는 자족형복합행정타운조성사업이 토지 보상 등의 문제로 갈등 국면에 있습니다.

 

사업시행자는 토지 보상금액을 각 지주에 통보했으며 다수의 지주들은 보상가격이 낮음을 이유로 이의신청, 행정소송을 준비하고 있습니다.

 

이와는 별개로 모든 지주들은 양도소득세를 신고, 납부해야만 하기에 절세를 위한 상담이 이어지고 있습니다. 관련된 몇 가지 쟁점을 살펴보고자 합니다.

 

기본적으로 사업인정고시일로부터 소급하여 2(2021.5.4. 이후 사업인정고시되는 사업은 5) 이전에 취득했다면 사업용토지가 되므로 기본세율 및 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다.

 

또한 수용 등을 원인으로 하므로 현금 보상의 경우 10%의 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.

 

현금이나 채권 대신 토지로 보상을 받는 경우 40%의 양도소득세를 감면받거나 양도소득세 과세이연을 선택할 수 있으므로 양도차익이 크다면 대토보상을 충분히 고려해볼 수 있습니다.

 

8년 자경 감면의 경우 주거지역 편입일을 반드시 고려해야 합니다.

 

202112월에 주거지역에 편입된 두척동 소재 토지라면 전체기간의 양도차익 중 취득일부터 편입일까지의 양도차익에 대해서만 감면을 적용합니다.

 

전체 양도차익이 10억원인 토지의 취득 시점 공시지가가 10, 편입 시점은 50, 양도 시점은 90이라면 공지지가 상승비율에 따른 5억원(50%)에 대해서만 자경감면을 적용할 수 있으니 유의해야 합니다.

 

회성동, 두척동 일대의 공시지가가 2022년 급등하였기에 보상가액 대비 감면세액이 줄어드는 구조는 일견 불합리해보이기도 합니다.

 

시지역 소재의 토지를 주거지역 편입일로부터 3년이 경과하여 양도한다면 8년 이상 자경을 했다하더라도 감면은 배제됩니다.

 

2005년 경 주거지역에 편입된 두척동 소재의 토지는 자경감면을 적용할 수 없으니 가산세 등의 불이익을 받지 않도록 유의해야 할 것입니다.

 

자경감면, 수용감면, 대토감면의 합계액은 1년에 1, 5년에 2억을 초과할 수 없으므로 각각의 감면을 따로 적용하여 한도초과감면액이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

 

최근에 신축한 건물이 수용된다면 건물분에 대한 취득실가와 환산취득가액을 비교해볼 필요가 있습니다.

 

건물은 감가상각이 진행되므로 환산가액을 적용했을 시 유리한 경우가 종종 있으며 신축 후 5년이 경과했다면 환산취득가액 적용으로 인한 가산세를 부담하지 않으므로 절세에 활용될 수 있습니다.

 

현 시점에서 토지 지분의 일부를 특수관계인에게 증여하여 보상가액을 분산, 누진세 부담을 줄여 절세할 수 있다는 컨설팅이 이루어지고 있습니다.

 

양도차익이 10억원인 지주가 지분의 절반을 배우자에게 증여, 양도차익을 5억원씩으로 나눔으로 인한 세금절감 효과를 누리겠다는 취지입니다.

 

그럴듯해 보일 수 있지만 실질과세원칙에 의한 조세회피 행위입니다. 국세기본법상 사기 기타 부정한 행위로 간주되어 10%가 아닌 40%에 해당하는 가산세가 부과될 수 있습니다.

 

절세는 세법이 정한 테두리 내에서 이루어져야만 합니다.

 

보상가액 통보까지 이루어진 시점에서, 즉 토지의 양도가 이루어지기 직전의 상황에서 증여 등의 변칙행위를 통해 세금이 줄어든다면 과세관청은 실질과세원칙이라는 세법의 대전제를 근거로 과세예고통지를 할 것입니다.

 

막대한 가산세 등의 책임은 전부 지주가 부담해야 합니다. 안타까운 마음입니다.

 

 

 

 

 


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