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<안상희 세무칼럼> 취득세

부동산을 취득한다면 취득세를 납부해야만 합니다. 

부동산이 주택인지 아닌지에 따라 세율이 달라지며 같은 부동산이라도 취득원인별로 상이한 세금을 납부해야만 합니다. 

특히 주택의 경우 투기 방지를 위해 중과세율을 적용하도록 규정하고 있습니다. 2023년부터 달라지는 취득세 관련 내용을 살펴보고자 합니다. 

시가 10억원, 시가표준액 7억원의 주택을 8억원에 자녀에게 양도한다면 2023년부터 취득세 과세표준은 8억원이 아닌 10억원이 됩니다. 

공시가격과 취득가액 중 큰 금액이 과세표준이었으나 2023년 이후 취득 분부터 시가를 과세표준으로 하도록 개정되는 것입니다. 

1세대1주택 비과세가 적용되는 주택을 자녀에게 저가로 양도하는 방법을 통해 증여세와 양도소득세를 절세하는 분들이 있으나 취득세만큼은 과세표준과 세율이 동시에 올라가므로 증가하는 세금부담액을 고려해야합니다. 

주택 유상 취득 시 적용되는 중과세율은 조정대상지역 소재 유무, 주택 수에 따라 8~12%이며 앞선 칼럼에서 설명한 바 있습니다. 

현행 지방세법에 따라 주택을 증여한다면 공시가격을 과세표준으로 하지만, 2023년 이후에 증여를 한다면 시가를 기준으로 과세됩니다. 

증여 당시 조정대상지역에 소재하고 있으면서 주택공시가격이 3억원 이상이라면 12%의 세율로 중과되는 기존 규정이 적용된다면 취득세 부담액의 차이는 생각보다 클 수 있습니다. 

주택 증여에 대한 취득세 중과여부 판단은 매우 중요합니다. 

3억원 이상의 조정대상지역 주택은 12%의 세율로 중과되지만 증여자가 1세대1주택에 해당한다면 수증자의 주택 수를 불문하고 중과적용이 배제되는 예외규정이 있습니다. 

조정대상지역에 1채의 주택만을 소유한 부모가 그 주택을 자녀에게 증여한다면 가액 상관없이 3.5%의 기본세율을 적용할 수 있습니다. 

부모가 2채의 주택을 소유한 상태에서 조정대상지역 소재 1채의 주택을 증여한다면 당연히 12%의 세율이 적용되며, 비조정대상지역 소재의 주택을 증여한다면 증여자의 주택 수를 불문하고 중과되지 않는 것입니다. 

결론적으로 주택의 유상취득과 증여는 별개의 중과세율 규정이 적용됩니다. 

유상취득은 취득자의 주택 수가 쟁점이며 대표적으로 공시가격 1억원 이하의 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 

공시가격 1억원 이하의 주택을 1채 소유한 상태에서 조정대상지역 소재의 주택을 유상취득하더라도 1번째 주택에 해당하므로 중과배제될 수 있는 것입니다. 

반면 증여취득은 증여자의 주택 수가 쟁점이며 증여자의 1세대1주택 판정 시 공시가격 1억원 이하의 주택은 주택 수에 포함되므로 유의해야 합니다. 

조정대상지역 3억원 이상의 주택을 증여하는 상황에서 공시가격 1억원 이하의 또 다른 주택을 보유하고 있다면 2주택자에 해당되며 수증자는 12%의 중과세율을 적용하여 취득세를 납부해야 하는 것입니다. 

주택 투기에 대한 수요를 억제하기 위해 2020.8.12.부터 주택의 유상 취득과 증여에 대한 중과취득세율이 신설되었습니다. 

2023년부터는 취득세의 과세표준도 시가를 반영하는 방식으로 상향되므로 개정되는 내용을 명확히 숙지하여 가산세 등의 불이익을 받지 않도록 유의해야 할 것입니다.