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기고 <안상희 세무칼럼> 장기보유특별공제로 인한 세금차이

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작성일 2022-09-07 15:07

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<안상희 세무칼럼> 장기보유특별공제로 인한 세금차이


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부동산을 3년 이상 보유하고 양도한다면 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 보유기간이 길수록 공제금액은 커지며 1세대1주택자라면 더 큰 혜택을 볼 수 있습니다. 소득세법에서 규정하는 장기보유특별공제 관련 내용을 살펴보고자 합니다.


보유기간이 3년 이상임을 전제로 연간 2%의 장기보유특별공제를 최소한 적용받을 수 있습니다. 2년을 보유했다고 4%를 적용할 수 없으며, 보유기간 15년을 한도로 최대 30%까지 공제할 수 있습니다. 양도차익에 공제율을 적용하므로 4억에 취득하여 5년 보유한 후 10억에 양도하였다면 양도차익 6억원의 10%인 6천만원을 공제할 수 있는 것입니다. 


【소득세법제95조】에 의하면, 대통령령으로 정하는 1세대1주택에 해당하는 자산의 경우에는 「표2」에 따른 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합산한 것을 장기보유특별공제율로 하도록 규정하고 있습니다. 「표2」에 따르면 “(보유기간×4%) + (거주기간×4%)”을 공제하도록 하되, 보유,거주기간 각각 10년을 한도로 최대 80%까지 공제할 수 있습니다. 


1세대1주택자라면 비과세를 적용하여 세금을 내지 않을 수 있으나, 양도가액 12억을 초과하는 주택의 경우 12억까지만 비과세를 적용하도록 규정하고 있으므로 상기 「표2」에 따른 장기보유특별공제는 그 의미를 가질 수 있습니다. 


8억원에 취득하여 10년을 거주한 후 16억원에 양도하였다면 전체 양도차익 8억원 중 양도가액 12억 초과분에 해당하는 2억원만 과세되며 양도일 현재 1세대1주택자라면 「표2」에 따른 공제율을 적용할 수 있으므로 양도차익의 80%에 해당하는 1.6억원의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 


「표2」에 따른 공제율을 적용하기 위해 2년 이상 거주하여야 한다는 규정은 놓치기 쉬우니 유의해야 합니다. 1세대1주택에 해당하는 주택을 아무리 오래 보유를 했음에도 2년 미만으로 거주했다면 「표2」를 적용받을 수 없으며 보유기간 당 2%를 공제하는 「표1」을 적용해야 합니다. 


5년을 보유하고 그 중 1년을 거주한 1세대1주택자라면 2년 이상 거주요건을 충족하지 못했으므로 10%의 공제율만을 적용할 수 있습니다. 보유기간 5년 중 2년을 거주하였다면 각각 4%를 적용하여 합산한 공제율은 28%가 되므로 세금의 차이는 꽤 크게 산정될 수 있습니다. 


동일세대원으로부터 상속받은 1개의 주택에 대한 장기보유특별공제를 사례를 통해 살펴보고자 합니다. 함께 5년을 거주하던 중 남편이 사망하여 배우자가 해당 주택을 상속받았으며, 이후 배우자는 실제 거주를 하지 않던 중 상속 개시이후 3년이 되는 시점에 해당 주택을 양도하게 된 사례입니다.

 

우선 「표2」에 따른 공제율을 적용할지 여부를 판단해야 하는데, 이 때에는 피상속인과 상속인의 보유,거주기간을 통산하여 판단합니다. 합하여 8년간 보유하고 그 중 5년을 거주하였으므로 「표2」에 따른 공제율을 적용할 수 있다는 결론입니다. 


하지만 공제율을 계산할 때에는 상속인의 보유,거주기간만을 기준으로 적용되므로 거주를 하지 않은 배우자는 3년의 보유기간에 해당하는 12%만을 공제해야 하는 것입니다. 


「표1」과 「표2」 중 어느 공제율을 적용하느냐에 따라 세금차이는 확연해집니다. 1세대1주택에 해당한다고 하여 실제 거주를 하지 않았음에도 4% 공제율을 적용한다면 가산세 등의 불이익을 받을 수 있으니 유의해야할 것입니다. 


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