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<안상희 세무칼럼> 아파트를 상속·증여받았을 시의 평가방법

앞선 칼럼에서 다루었듯이 상속·증여 시 평가의 대원칙은 시가입니다. 

여기서 시가로 인정되는 것이란, 상속개시일 전후 6개월, 증여일 전 6개월부터 후 3개월 이내의 기간 (평가기간)내의 매매거래가액, 감정평가액, 보상·경매·수용가액을 말합니다.

시가가 존재하지 않을 경우 주택고시가액 등 보충적평가방법을 적용할 수 있지만 아파트의 경우 유사매매사례가액을 적용해야하므로 그 의미와 구체적 내용을 살펴볼 필요가 있습니다. 

아파트는 그 특성 상 면적,위치,용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산들이 존재하며 실거래가 신고제도에 의해 모든 거래가 공개됩니다. 

따라서 해당 재산에 대한 매매거래가액 등 시가가 존재하지 않더라도 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 적용해야 함은 “시가” 과세의 취지에 부합한다 할 것입니다. 

유사매매사례가액으로 상속·증여세 신고를 하였다면 신고 후 반드시 확인절차를 거쳐야만 합니다. 

유사매매사례가액은 "매매계약일" 기준으로 시가로 인정됨에 따라 상속·증여세 신고일 기준으로 평가기준일과 가장 가까운 날의 가액으로 신고를 하였으나 향후 더 가까운 날의 가액이 공시될 수 있습니다. 

"매매계약일"로부터 30일 이내에 실거래가 신고를 하도록 규정하고 있기 때문입니다. 

​2022.5.31이 상속세 신고기한인 상황에서 2022.5.1 매매계약이 체결된 유사매매사례가액을 적용하여 신고를 마쳤으나 2022.5.25에 매매계약이 체결된 아파트의 실거래가 신고가 신고기한이 지난 2022.6.15에 공시가 되었다면 신고기한 당시에는 알 수 없었으므로 추후 수정신고 등을 통해 세금 추가 납부하거나 환급받는 절차를 거쳐야 합니다. 

다만 평가액 차이로 인한 가산세는 부과되지 않습니다. 

상속세및증여세법에는 해당 재산의 매매 등의 가액, 즉 시가가 있는 경우에는 유사매매사례가액 등에 따른 가액을 적용하지 않도록 규정하고 있습니다. 

유사매매사례가액은 법에서 예시한 "시가"의 범위에 포함되지 않으므로 시가 우선의 원칙에 의해 감정가액을 우선 적용해야만 하는 것입니다. 

따라서 유사매매사례가액이 감정가액보다 평가기준일과 가까운 날의 가액이더라도 반드시 감정가액을 적용해야 할 것입니다. 

유사매매사례가액은 아파트 또는 연립주택의 경우에 적용되나 단독주택, 상가건물 등의 경우에는 개별적인 특성 차이로 유사매매사례가액을 적용하지 못하고 대부분 기준시가로 평가하고 있습니다. 

따라서 유사매매사례가액이 적용되는 아파트 등은 다른 재산에 비해 상대적으로 세부담이 높아 과세형평상 문제점으로 지적되기도 합니다. 

따라서 납세자가 조세부담의 정도를 예측할 수 있도록 하기 위해서 유사한 재산에 대한 내용과 범위, 시가로 볼 수 있는 범위, 적용방법 등을 구체적으로 규정해야 할 필요가 있습니다. 

과세관청을 통한 명확한 공시제도가 도입되어야 할 것입니다.