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<안상희 세무칼럼> 분양권, 입주권의 증여와 세금문제

축적된 재산을 자녀에게로 대물림하려면 세금문제는 필연적으로 수반됩니다. 상속보다는 생전에 증여를 하고자 하는 추세가 늘어나고 있습니다. 

일정 세금을 부담하더라도 재산을 여러 자녀들에게 배분하여 정리하고자 하는 이유에서입니다. 분양권과 입주권을 증여하는 과정에서 직면하는 세금문제에 대해 살펴보고자 합니다. 

분양권은 아파트를 취득할 수 있는 권리를 말하며 당첨 또는 당첨인으로부터 승계취득함으로서 그 지위를 얻을 수 있습니다. 

입주권은 아파트를 취득할 수 있는 권리임은 동일하나 종전자산에 대한 가치가 포함되어 있다는 점에서 분양권과는 다르며 증여세, 취득세 등의 세금문제에 있어서도 차이를 보입니다. 

종전자산의 소유자는 조합원의 지위를 얻음과 동시에 입주권을 취득할 수 있으며 조합원으로부터 입주권을 승계취득할 수도 있습니다.

분양권을 취득한 후 자녀에게 증여하고자 한다면 증여 시점에 따라 증여재산가액이 달라지게 됩니다. 

증여자가 기납입한 계약금, 중도금의 합계액이 증여재산가액에 포함되며 증여시점의 프리미엄을 반영하여 증여세 신고를 해야만 합니다. 

계약금, 중도금 1억원을 납부한 상태에서 증여 시점에 거래되는 해당 분양권의 유사매매사례가액이 1억원이라면 증여재산가액은 2억원이 되며 2천만원의 증여세를 부담해야합니다. 

분양권은 “권리”에 해당하므로 분양권을 증여받은 자녀는 취득세를 납부할 의무는 없습니다. 

다만 해당 분양권이 향후 주택으로 전환되는 시점에 취득세 납세의무는 발생하게 됩니다. 

입주권을 취득한 조합원은 종전자산에 대한 감정평가를 통해 “권리가액”을 통보받게 됩니다. 

즉, 종전자산의 가치에 더해 추가적인 계약금, 중도금, 잔금을 납부하는 과정을 거쳐 아파트를 취득하게 되는 것입니다. 

분양권과는 달리 입주권을 증여하고자 한다면 “권리가액”이 추가적으로 증여재산가액에 포함되어야 합니다. 

입주권의 최종적인 증여재산가액은 권리가액, 증여자가 기납입한 계약금, 중도금, 증여시점의 프리미엄의 합계가 됩니다. 

종전자산에 대한 권리가액이 2억원인 입주권을 소유한 납세자 한 분이 해당 입주권을 자녀에게 이전하고 싶었던 사례입니다. 

매매의 방식을 택한다면 매매대금이 자녀로부터 부모에게 귀속되어야 하므로 실질적인 부의 이전효과는 없으며 양도소득세를 추가로 부담해야만 합니다. 

해당 입주권에 대한 프리미엄은 없는 것으로 확인되므로 증여세 2천만원과 추가적인 취득세를 부담한다면 온전히 승계할 수 있습니다. 

부모가 향후 중도금과 잔금을 추가 납입한 상태에서 증여를 한다면 거액의 세금이 발생하므로 일정 금액을 부담하더라도 현 시점에서 증여를 한다면 절세의 결과로 이어질 수 있습니다. 

입주권 증여 시 증여세와 별도로 취득세를 부담해야 합니다. 

건물이 철거된 상태라면 토지 분에 대한 취득세를 먼저 부담하고 향후 아파트가 준공되면 분담금에 대한 취득세를 추가로 납부하는 구조입니다. 

다만 2023년 이후 취득 분부터 시가인정액을 과세표준으로 하도록 지방세법이 개정됨에 따라 토지 분에 대한 취득세 과세표준은 개별공시지가가 아닌 권리가액이 반영되어야 할 것입니다. 

분양권, 입주권이 주택으로 전환되는 과정에서 중도금 등을 부모가 부담한다면 향후 주택 상태에서 승계의 길이 막혀버릴 수 있습니다. 

부담해야할 세금이 많아지기 때문입니다. 중도금 등을 부담하기 전에 증여의 방법을 활용한다면 절세의 기회로 활용할 수 있을 것입니다.