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생활법률칼럼 26호

제목 : 부동산 경매입찰에서 전세권자(임차인)가 낙찰받았으면 하는데, 세입자에게 우선권이 있는가요? 그리고 낙찰 받았을 경우 대금을 전부 납부하여야만 하는가요?

문. 저는 1년전에 지금 살고 있는 아파트를 전세보증금 1억원에 전세기간 2년으로 하여 전세권설정등기를 하고 살고 있습니다. 그런데 얼마 전에 제가 살고 있는 아파트에 집행관이 다녀가면서 경매가 들어왔다는 사실을 알게 되었습니다. 집행관은 세입자로서 권리신고를 하라고 하여 법원에 권리신고는 하였습니다. 그러나 제가 얼마를 배당받을 수 있는지도 알 수 없고, 만약 다른 사람이 아파트를 낙찰 받으면 아파트를 비워주어야 할 입장이라고 합니다. 그래서 어쩔 수 없이 아파트를 제가 낙찰 받았으면 하는데 세입자에게 낙찰의 우선권이 있는지도 궁금하고, 만약 낙찰을 받으면 낙찰대금 전부를 납부하여야만 하는지 궁금합니다.

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답. 현행 민사집행법상 부동산경매절차를 간략하게 소개하면 ① 채권자의 경매신청이 있으면 ② 경매개시결정에 의하여 경매개시결정을 등기소에 촉탁 ③ 배당요구종기결정 및 공고와 채권신고의 최고 ④ 현황조사명령 및 감정평가명령 ⑤ 매각기일 및 매각결정기일 지정, 공고, 통지 ⑥ 매각실시 ⑦ 대금납부 및 이전등기촉탁 ⑧ 배당실시로 종결됩니다. 따라서 귀하께서는 집행관에 의한 현황조사과정에서 경매가 들어왔다는 사실을 알고서 전세권자로서 권리신고를 하여 경매절차상 이해관계인이 되었으며, 이후 법원에서는 이해관계인에게 각종 통지를 하게 됩니다.

민사집행법 140조(공유자의 우선매수권)에서 공유자에게 우선매수권을 인정하는 예외적 규정을 두고 있는데 이 공유자 우선매수권 제도는 우리나라에 특유한 것으로서, 공유자는 공유물 전체를 이용 관리하는데 다른 공유자와 협의하여야 하고(민법 제265조), 다른 공유자와 인적 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문에 기존 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 제도입니다.

위 공유자에게 우선매수권을 인정하는 것 외에는 예외규정이 없고, 오히려 민사집행규칙 제59조에서 매수신청의 제한규정을 두어 채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각 부동산을 평가한 감정인, 재매각 절차에서 전의 매수인 등은 매수인이 될 수 없는 규정을 두고 있습니다. 따라서 귀하와 같은 전세권자나 임차인(세입자)에게 우선매수권은 인정되지 않습니다.

민사집행법 제143조 2항에서는 “채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다.” 고 규정을 두고 있습니다. 여기서“채권자”란 경매를 신청한 채권자 뿐 만 아니라 경매절차의 이해관계인으로서 매수인이 배당할 금액과 배당순위에 따라 배당기일에 실제 배당받을 수 있는 채권자를 의미하므로, 경매절차의 이해관계인으로서 배당받을 절차적 요건을 갖추었다고 하더라도 그 배당순위에 비추어 실제로 배당받을 것이 없거나 또는 적법한 배당요구를 하지 못하였을 때는 인정되지 않습니다.

따라서 귀하께서 낙찰을 받았다면, 귀하는 전세권자로서 적법한 배당요구를 하였으므로, 순위에 따라 배당받을 금액이 있을 것으로 판단되면 집행법원(경매계)에 매각결정기일이 끝날 때까지 차액지급신고를 하여야 하며, 이렇게 되면 대금지급기일을 정하지 않고 바로 배당기일을 정하여 배당을 실시하므로 귀하께서는 낙찰 받은 금액에서 배당받을 금액을 제외하고 나머지 대금을 납부하면 됩니다.